qué barrios ofrecen 6% de renta anual en dólares

Los departamentos de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires concentran buena parte de la atención de quienes buscan invertir en vivienda urbana, con tickets de entrada relativamente bajos y una rentabilidad medida en dólares que puede acercarse al 6% anual.

En la actualidad, barrios como Constitución, Monserrat, San Cristóbal y Balvanera ofrecen las opciones más accesibles para este tipo de unidades usadas, con precios de compra que suelen partir desde los u$s65.000 a u$s80.000 según ubicación, estado y antigüedad del edificio.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode, detalló que en Constitución los precios más bajos oscilan entre u$s65.000 y u$s70.000. En Monserrat pueden ir de u$s75.000 a u$s80.000, mientras que San Cristóbal y Balvanera presentan valores intermedios. “Son zonas con buena conexión de transporte y cercanas al centro, lo que las hace atractivas para estudiantes y trabajadores”, explicó.

Sin embargo, Bryn advirtió que se trata de barrios que no siempre son los más buscados para vivir de forma permanente, algo clave a considerar si en algún momento se quiere vender con rapidez. También resaltó la importancia de revisar el estado de los edificios: “En zonas más viejas pueden aparecer gastos inesperados de mantenimiento”.

Rentabilidad estimada

En promedio, los departamentos de dos ambientes usados en CABA dejan una rentabilidad de alrededor de 6,25% anual en dólares. Bryn señaló que en barrios como Constitución o Monserrat, ese porcentaje puede llegar al 6,5% o 7% debido a precios de compra más bajos.

“Aunque el número suena atractivo, es importante considerar los meses sin inquilinos, porque eso impacta en el ingreso anual total. Además, cuando la oferta de alquileres crece mucho, como sucedió el último año, las personas eligen barrios más seguros o mejor conectados, lo que complica alquilar en zonas periféricas”, comentó.

El especialista también apuntó que la antigüedad de la unidad influye en el rendimiento: los departamentos a estrenar suelen ofrecer menor rentabilidad inicial por su precio más alto, aunque tienen menos gastos de mantenimiento.

Barrios recomendados para invertir

Al elegir en qué zona comprar, Bryn destacó que Almagro y Caballito combinan buena rentabilidad con facilidad para alquilar o vender después. “También Villa Crespo y Chacarita son opciones interesantes, sobre todo por la cantidad de gente joven que elige vivir ahí”, agregó.

Constitución y Monserrat, aunque logran rentabilidades más altas, pueden presentar dificultades para la reventa. Belgrano y Palermo, por su parte, ofrecen retornos más bajos pero mayor potencial de revalorización a largo plazo.

Otras alternativas con precios competitivos son San Cristóbal y Balvanera, barrios donde la demanda de alquiler sigue sostenida.

Qué zonas ofrecen cerca de 6% anual

Según Bryn, hoy los barrios con rentabilidad cercana o superior al 6% anual en dólares son Monserrat, Constitución, San Cristóbal y Balvanera. “Almagro y Caballito también se mantienen en niveles interesantes, entre 5,5% y 6%, con la ventaja de tener más gente buscando alquiler”, indicó.

Por ejemplo, en Constitución, un dos ambientes de u$s70.000 puede alquilarse por unos $400.000 mensuales, generando una renta bruta competitiva. Sin embargo, barrios como Recoleta o Palermo rondan el 4% debido a precios de compra más elevados.

Bryn remarcó que al momento de invertir, conviene balancear la rentabilidad mensual con la facilidad de reventa y la revalorización a futuro. “Hay barrios que rinden mucho, pero no aumentan tanto de valor como otros que quizás rinden menos pero son más fáciles de vender a futuro y a mejores precios“, afirmó.

Factores que explican diferencias de retorno

Entre las razones que explican la rentabilidad más alta en ciertos barrios figuran precios de compra más bajos, demanda sostenida de alquiler y costos de expensas más reducidos en edificios sin amenities.

La cercanía a universidades o zonas con oficinas también eleva la demanda de alquiler. “Los barrios más caros ofrecen menor ganancia mensual, pero el valor del departamento se sostiene mejor en el tiempo”, analizó Bryn.

Además, advirtió que la derogación de la Ley de Alquileres impulsó nuevos contratos con actualizaciones más libres, generó un alza de precios en pesos que, con precios de venta relativamente estables en dólares, mejoró la rentabilidad para los propietarios.

Datos del mercado

Según Valencia Neira Real Estate, los departamentos de dos ambientes representan el 27% de la oferta de unidades en venta en CABA, con más de 19.000 opciones publicadas.”El tipo de vivienda resulta especialmente atractivo para personas mayores que buscan simplificar su vida sin sacrificar la sensación de hogar”, señaló Pablo Valencia Neira, CEO de la firma.

La demanda de estos departamentos creció también entre quienes vivían en propiedades más grandes y costosas de mantener, por lo cual optan por un inmueble más práctico y económico.

Entre las ventajas más valoradas se cuentan la separación de ambientes, la facilidad de mantenimiento y expensas más bajas. Valencia Neira afirmó: “Además, la incorporación de balcones aterrazados y amenities como SUM o espacios verdes añade valor y permite ampliar el uso del espacio sin más metros cuadrados”.

Para inversores, se trata de un segmento resistente a la devaluación y con buena perspectiva de renta en dólares, sobre todo en zonas con alta demanda de alquiler por su ubicación estratégica y conectividad.

Áreas más baratas

Los departamentos más accesibles se encuentran en Constitución, Balvanera, Monserrat y San Cristóbal.

En Constitución se consiguen desde u$s65.000 a u$s70.000, con buena conexión al centro y transporte público.

Monserrat muestra valores entre u$s75.000 y u$s80.000, cerca de universidades y oficinas.

San Cristóbal y Balvanera presentan precios intermedios, con demanda sostenida para alquiler.

 Son zonas con expensas bajas por edificios sin amenities, lo que mejora la renta neta.

Es clave revisar el estado de los edificios antiguos para evitar gastos inesperados.

Barrios recomendados para invertir

Almagro y Caballito: buena rentabilidad combinada con alta demanda de alquiler y reventa más sencilla.

Villa Crespo y Chacarita: atractivos por la población joven y dinámica que busca alquilar.

Constitución y Monserrat: rentabilidad alta, pero menor liquidez al momento de vender.

Belgrano y Palermo: retornos más bajos, pero mayor potencial de revalorización a largo plazo.

San Cristóbal y Balvanera: precios accesibles y demanda sostenida para alquiler.

Factores claves que explican el retorno

Precios más bajos de compra en ciertas zonas elevan la rentabilidad.

Costos de expensas más bajos en edificios sin amenities mejoran la renta neta.

 Demanda de alquiler vinculada a cercanía con universidades o zonas de oficinas.

 Los barrios más caros brindan menor renta mensual pero mayor resguardo de valor en el tiempo.

Cambios normativos, como la derogación de la Ley de Alquileres, impulsaron subas en los contratos, sobre todo por la libertad para pactar entre propietarios y ajustes.

Ejemplos con valores y márgenes de ganancia, segun Zipcode: 

*Constitución

 Compra: u$s65.000 a u$s70.000.

 Alquiler estimado: u$s350 mensual.

 Rentabilidad: 6,5% a 7% anual.

 *Monserrat

 Compra: u$s75.000 a u$s80.000.

 Alquiler estimado: u$s380 mensual.

 Rentabilidad: 6,0% a 6,5% anual.

*San Cristóbal

 Compra: u$s70.000 a u$s75.000.

 Alquiler estimado: u$s360 mensual.

 Rentabilidad: 6,0% a 6,2% anual.

*Balvanera

 Compra: u$s68.000 a u$s72.000.

 Alquiler estimado: u$s340 mensual.

 Rentabilidad: 5,8% a 6% anual.