cuánto cuestan los alquileres de 3 ambientes, barrio por barrio

En un mercado con precios en alza moderada (aunque afrontar los gastos del hogar se vuelve complejo para inquilinos cuyos ingresos permanecen por debajo de la inflación acumulada en los últimos 20 meses) y una amplia oferta acumulada, alquilar un departamento de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se convirtió en un desafío cada vez más costoso para muchas familias.

Según un relevamiento de Zonaprop, ninguna zona de la ciudad ofrece hoy este tipo de viviendas por debajo de los $634.000 mensuales. Los valores se disparan en barrios como Villa Ortúzar o Villa Urquiza, que incluso superan a zonas históricamente más caras como Belgrano o Palermo.

El precio promedio de los alquileres en CABA subió 2,9% en mayo y acumula un alza de 16,3% en lo que va del año, según el Índice Zonaprop. “En el último año, hay una tendencia alcista y estable en el volumen de interesados en departamentos de tres ambientes”, explicó Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar para Latinoamérica. “Palermo concentra el 17% de la demanda total, seguido por Belgrano con el 10% y Caballito con el 9%”.

Aunque estos barrios mantienen su liderazgo en las búsquedas, los datos de junio muestran que los valores más altos no siempre coinciden con los más consultados. Luego de Puerto Madero, donde un tres ambientes supera los 1,5 millones de pesos, aparecen Villa Ortúzar y Villa Urquiza, con precios que rondan el millón y superan a zonas premium tradicionales.

Molina apuntó: “El crecimiento de Villa Ortúzar y Villa Urquiza responde a varios factores: buena conectividad, ambiente residencial, servicios cercanos y una mayor disponibilidad de departamentos nuevos”.

“Se volvieron dos de los barrios más caros de la ciudad, alcanzaron valores similares o incluso superiores a los de Palermo, Recoleta o Belgrano”, amplió.

Quienes los buscan

Desde el sector inmobiliario coinciden en que la tipología de tres ambientes mantiene una demanda sólida, tanto por familias jóvenes como por nuevos perfiles de usuarios. “Cada vez más personas muestran interés por este tipo de viviendas, no sólo familias con uno o dos hijos, sino también estudiantes y trabajadores que buscan una habitación extra para oficina o estudio”, indicó Molina.

También son elegidos por quienes comparten vivienda entre amigos, para reducir costos sin resignar privacidad.

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, refuerza esa tendencia: “Dentro de nuestro radio de acción, los tres ambientes son los más consultados, por encima de los de dos ambientes. Palermo, Belgrano y Recoleta concentran la mayor parte de la demanda”.

Altgelt confirmó que el valor de los alquileres se duplicó en términos nominales en el último año. Sin embargo, aclaró que esa suba comenzó a moderarse en 2025. “Los contratos nuevos aumentaron 16,3% en los primeros cinco meses del año, pero solo 2,9% en mayo. Es una desaceleración clara”.

En cuanto al marco normativo, la derogación de la Ley de Alquileres y el retorno al régimen del Código Civil y Comercial (post DNU 70/2023) trajo más flexibilidad para ambas partes. “Hoy se firman contratos a 24 meses, en pesos o dólares según el tipo de propiedad. Si el alquiler es en pesos, se ajusta por IPC, cada tres o cuatro meses”, señala Altgelt.

Las condiciones estándar incluyen expensas ordinarias, ABL y servicios a cargo del inquilino; garantía mediante seguro de caución o título de propiedad; y depósito en dólares o equivalente al último mes si se pacta en pesos.

Además de familias con hijos, Altgelt destacó otros perfiles frecuentes: “También hay padres separados que requieren una habitación adicional para sus hijos, y estudiantes del interior que comparten el departamento”.

Modificación en la dinámica del mercado

Desde una visión más operativa, Soledad Balayan, analista del mercado y de Maure Inmobiliaria, observó un cambio en la dinámica del mercado de los alquileres. “En los últimos tres meses se mantuvo una cierta estabilidad en los precios, porque la gran oferta se combinó con una demanda más contenida. No hubo margen para subas”.

Balayan adviertió que la demanda de tres ambientes es diversa y no necesariamente responde al modelo familiar tradicional. “En cierto tipo de departamentos hay personas solas, divorciadas o profesionales que también buscan esta categoría”. Según su experiencia, la presión de demanda que se sintió a comienzos de año se diluyó, y eso bajó el ritmo de incremento en los precios.

Además, señaló que el segmento está sobre ofertado (actualmente entre departamentos, casas y PH hay más de 16.000 en CABA), y requiere muchos recursos para atender consultas. Hoy el foco se desplaza hacia la venta (de hecho hay mayor voluntad de compra a través de los créditos hipotecarios)”.

En valores

A continuación se publican los valores correspondientes a unidades de 73,5 m2, según Zonaprop:

• Puerto Madero: $1.531.200.

• Villa Ortúzar: $1.040.500.

• Villa Urquiza: $1.032.000.

• Nuñez: $1.007.300.

• Saavedra: $996.000.

• Villa Devoto: $993.700.

• Coghlan: $993.200.

• Palermo: $990.400.

• Belgrano: $982.800.

• Colegiales: $928.300.

• Caballito: $924.200.

• Monte Castro: $911.100.

• Recoleta: $904.100.

• Boedo: $898.700.

• Santa Rita: $893.300.

• Chacarita: $891.900.

• Floresta: $889.400.

• Villa Crespo: $889.100.

• Almagro: $875.400.

• Villa Pueyrredón: $847.300.

• Parque Chacabuco: $843.300.

• Villa del Parque: $830.800.

• Agronomía: $826.400.

• San Telmo: $820.800.

• Retiro: $818.200.

• Barracas: $816.800.

• Balvanera: $807.400.

• Mataderos: $797.900.

• Flores: $792.800.

• Villa General Mitre: $785.600.

• Villa Luro: $760.900.

• Vélez Sarsfield: $758.700.

• Parque Patricios: $757.000.

• San Nicolás: $746.400.

• San Cristóbal: $745.400.

• Monserrat: $736.400.

• Constitución: $716.300.

• Lugano: $634.200.