suben los precios de renta pese a mayor superficie disponible para alquilar
El último informe de CBRE Argentina sobre centros logísticos Premium confirma que el mercado cerró 2024 con precios de renta al alza en casi todas las zonas, aunque con signos de equilibrio y cierta ralentización en la absorción de la nueva oferta.
El corredor de la ruta nacional 9 fue la única área que no registró subas en el trimestre, y mantuvo sus valores sin cambios.
Vacancia estable y mayor disponibilidad
La tasa de vacancia se ubicó en 5,3% al cierre del año, nivel similar al trimestre anterior, reflejando un mercado con escasa liberación de superficie y números relativamente bajos. Según CBRE, la disponibilidad alcanzó los 140.200 m2, un incremento moderado de 3,4% respecto del trimestre previo.
“El último trimestre de 2024 refleja un mercado en equilibrio, donde los indicadores muestran el impacto del ingreso de nueva superficie especulativa, que ha dejado una moderada absorción neta negativa”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.
El ingreso de nuevas construcciones elevó la oferta, aunque desde la consultora señalaron que se trata de un dato positivo en un segmento caracterizado por la falta de espacios disponibles.
La actividad de la demanda se concentró en los primeros nueve meses del año, mientras que hacia el cierre el volumen de transacciones resultó más acotado.
Diferencias entre submercados
El análisis por submercados muestra que el corredor de la ruta nacional 9 concentró el 29,6% de la superficie disponible y no registró absorción durante 2024. Le siguieron el Triángulo de San Eduardo (26,1%) y la zona de Fátima-Pilar (21,4%), que volvió a tener stock disponible tras dos años por la incorporación de un nuevo centro logístico de 70.000 m2 en el Parque Industrial Pilar.
El informe destaca además el crecimiento de una nueva área en la zona sur, señalada como alternativa al Triángulo de San Eduardo. “Su atractivo comienza a traccionar la demanda cada trimestre un poco más”, comentó Nicolás Ferrero, Industrial Broker de CBRE.
Comportamiento de la demanda
En el cuarto trimestre, la absorción neta cerró en valores negativos debido al ingreso de superficie especulativa, pero la buena performance del resto del año permitió cerrar 2024 con 76.900 m2 de absorción neta acumulada.
La superficie alquilada totalizó 114.500 m2 en el año. Del total, el 39% correspondió a la zona sur, el 26% al corredor Camino del Buen Ayre y el 17% al Triángulo de San Eduardo. El informe advierte que la velocidad de absorción resultó menor en el corredor de la ruta 9 y Fátima-Pilar que en el Triángulo de San Eduardo, el Camino del Buen Ayre y la zona sur.
En cuanto a precios de renta, todas las zonas mostraron subas en el último trimestre de 2024, salvo el corredor de la ruta 9, que permaneció sin cambios. Los valores en la zona sur superaron a los del Triángulo de San Eduardo, históricamente la referencia más alta del mercado.
Inventario en expansión
El inventario de naves logísticas Prime creció 6,9% en 2024. Durante el último trimestre ingresaron 24.000 m2 en el corredor Camino del Buen Ayre y 70.000 m² en Fátima-Pilar. La producción continúa atada a contratos “built to suit” —acuerdos en los que la construcción se realiza a medida para un inquilino específico—, lo que limita el ritmo de obra y refleja la cautela de los desarrolladores.
Pese a la desaceleración de nuevas obras por los altos costos y la falta de financiamiento, se espera para 2025 la finalización de 179.700 m2 adicionales, con fuerte presencia en el Triángulo de San Eduardo y el corredor de la ruta nacional 9.
Longo concluyó: “Esta nueva superficie si bien aportará mayor flexibilidad a la disponibilidad, también pondrá a prueba la capacidad de la demanda para absorber el crecimiento esperado en la oferta”.
