¿Qué viviendas se pueden comprar por menos de u$s100.000 en CABA?
Adquirir una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires con un presupuesto acotado es posible, aunque el panorama ofrece un abanico de opciones que requiere de una evaluación cuidadosa. Por debajo de los u$s100.000, el mercado enfoca en unidades de menor tamaño, principalmente monoambientes y departamentos de uno o dos ambientes, con algunas excepciones.
Inmuebles por debajo de este umbral
Alejandro Moretti, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, destacó que la superficie promedio de las propiedades por debajo de los u$s100.000 varía significativamente entre el norte y el sur de la ciudad. “Mientras que en la zona sur, un comprador encuentra unidades de uno a tres ambientes con una superficie promedio de 55 m2, en la zona norte, el metraje se reduce a unos 40 m2 y las opciones se limitan a uno o dos ambientes”.
Se encuentran departamentos de tres ambientes en barrios como Parque Avellaneda, Villa Lugano, Monte Castro, Villa del Parque o Villa Crespo, sobre todo en propiedades con más de 50 años de antigüedad. Los tres ambientes por debajo de este valor suelen tener entre 58 y 70 m2 y, en algunos casos, un balcón pequeño.
Edgardo Turale, de Alem Propiedades, coincidió y detalló que la superficie máxima que puede adquirirse por ese monto es de aproximadamente 41 m2, lo que corresponde en su mayoría a departamentos de dos ambientes, tanto terminados como en pozo.
Moretti y Turale indicaron que este tipo de oferta representa alrededor del 85% de los inmuebles que se comercializan en ese rango de precios, mientras que el 15% restante lo compone una oferta muy limitada de casas, PH, oficinas, locales comerciales y cocheras.
Los barrios más accesibles
La disponibilidad de propiedades por debajo de los u$s100.000 se concentra en determinados barrios. Si bien Palermo, Recoleta, Belgrano, Villa Urquiza y Caballito concentran el 40% de la oferta general de la ciudad, el valor del metro cuadrado en estas zonas limita el acceso a unidades de uno o dos ambientes. Moretti explicó que la lógica del mercado en estos barrios hace que por ese monto solo se acceda a departamentos chicos, salvo contadas excepciones.
Turale, por su parte, detalló que la mayor oferta por debajo de este monto se encuentra en Almagro, Balvanera, Belgrano, Caballito, Flores, Barracas, La Boca o Recoleta. La principal característica que vuelve a estas unidades más accesibles es la antigüedad de los edificios y, en muchos casos, el estado de conservación de las mismas.
Más allá del departamento
Para quienes buscan alternativas a los departamentos, como casas o PH (muy buscados para evitar las expensas), el panorama se vuelve más restrictivo. Moretti señaló que las opciones para adquirir una casa con un presupuesto cercano a los u$s100.000 dólares bajan sustancialmente, aunque es posible encontrar algo en zonas muy puntuales de barrios como Mataderos, Villa Riachuelo, Soldati, Flores, Parque Patricios, Pompeya o Barracas.
Turale agregó que otras alternativas pueden ser los locales comerciales y las oficinas. Sin embargo, advirtió que los locales que se ofrecen en ese rango de precios no suelen contar con las mejores ubicaciones o su tamaño limita la explotación. En el caso de las oficinas, Turale las considera una opción viable para emprendedores o profesionales independientes, ya que su superficie acota la ocupación por parte de empresas más grandes. En ambos casos, las propiedades pueden generar una renta válida, pero se debe analizar cada caso particular.
Tener en cuenta al comprar
Antes de cerrar una operación por una propiedad de bajo precio, es fundamental considerar diversos aspectos legales, técnicos y de conservación. Desde el Colegio Inmobiliario, Moretti sugirió comprar a través de un corredor matriculado para garantizar que el proceso de compra sea seguro y transparente.
“Es clave explicarle al profesional el objetivo de la inversión. A partir de esa información, el profesional guía al comprador sobre las zonas y el tipo de propiedad que mejor se ajusta a su objetivo, ya sea para revalorización a largo plazo o para alquiler habitacional o temporario”, amplió.
Turale aportó un dato relevante sobre los vicios ocultos en unidades usadas, debido a la antigüedad de las mismas. Explicó que es muy probable que se deba actualizar instalaciones como cañerías y electricidad, y para ello se debe acordar con el consorcio.
En unidades usadas los promedios de departamentos de dos y tres ambientes por menos de u$s100.000 en barrios como Constitución, Monserrat, San Cristóbal, Saavedra, Versalles, Liniers o Flores, entre otros, varían entre u$s70.000 y u$s90.000. Estas propiedades presentan dos dormitorios, living comedor y cocina. Si corresponden a construcciones de más de 45 años, a menudo incluyen lavadero y balcón.
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En el caso de las unidades “en pozo”, Turale considera fundamental revisar el contrato con un abogado e investigar el historial de la desarrolladora para evitar riesgos.
Tendencias del mercado y recomendaciones para inversores
En el último tiempo, se observa un aumento de precios de entre el 5% y el 10% en las unidades más chicas, según Moretti. Este fenómeno ocurre porque muchas de estas propiedades se vendieron y aún no se repusieron, aunque la tendencia no es uniforme en todos los barrios. La oferta de propiedades en la ciudad sigue muy alta.
Turale confirmó que el mercado empuja los valores de estas unidades al alza. Esto se debe a que, al ser muchas de ellas aptas para créditos hipotecarios por su antigüedad, su precio las convierte en las más accesibles en relación con los ingresos. Además, explicó que este tipo de unidades son las más sensibles a posibles movimientos de la moneda extranjera y a su relación con el salario.
También destacó la buena oferta de departamentos “en pozo”, que inclusive cuentan con financiación de los propios desarrolladores. Para él, si el comprador puede esperar la entrega, estas unidades son una excelente alternativa para la adquisición de una primera vivienda, aunque reiteró que es fundamental investigar con quién se contrata.
