Cómo donar una vivienda para pagar menos que dejándola como herencia

El traspaso anticipado de viviendas a hijos o familiares se convirtió en una estrategia cada vez más utilizada para evitar procesos sucesorios, reducir gastos legales y definir con claridad el destino del patrimonio. Qué opinan los escribanos, qué impuestos se abonan en donaciones y por qué este mecanismo gana terreno en el mercado inmobiliario.

Desde la sanción de la Ley 27.587 en 2020, que reformó el Código Civil y Comercial, aumentaron las consultas y operaciones de donación. La norma estableció nuevas garantías legales para estas transmisiones, al eliminar obstáculos que antes afectaban la validez del título. La donación de viviendas se consolidó como una herramienta útil para planificar el traspaso del patrimonio y reducir litigios sucesorios.

Nicolás Chejanovich, escribano en CABA, docente en la UBA y miembro del Colegio de Escribanos porteño, explicó que hasta entonces toda donación era considerada un título “observable” y no apto para vender ni hipotecar, lo que generaba inseguridad jurídica. “Eso cambió con la nueva ley, que validó las donaciones como títulos plenos. Hoy se pueden comercializar sin restricciones en caso de donaciones a herederos forzosos como hijos o padres”, señaló.

Según el especialista, este cambio favoreció la planificación patrimonial, al permitir transferencias ordenadas y seguras: “Evita la sucesión, que implica gastos y años de espera. Además, reduce la posibilidad de conflictos familiares”.

Cómo es el proceso y qué se necesita

La donación de una propiedad requiere una escritura pública ante escribano. “El primer paso es una entrevista con el donante, donde se define el motivo y se revisan alternativas”, indicó Chejanovich. El escribano verifica el título, redacta el instrumento y gestiona la inscripción registral. Se puede reservar el usufructo si el donante quiere seguir habitando o alquilar el inmueble.

La documentación requerida incluye el título original de propiedad, boletas de servicios e impuestos, y en algunas jurisdicciones, estado parcelario y certificado catastral. Donante y donatario deben firmar, en forma conjunta o diferida, pero siempre durante la vida del donante.

Belén Arévalo, escribana titular del estudio Arévalo, recordó que “las donaciones siempre son en vida, aunque popularmente se utilice esa expresión para diferenciarlas de la herencia”. Y advirtió que, si existen otros bienes no donados, igualmente podría haber sucesión judicial parcial.

Cuánto cuesta y qué impuestos se pagan

En CABA, no se paga impuesto por donar inmuebles. En cambio, en la provincia de Buenos Aires rige el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), con alícuotas que varían según el valor fiscal y el vínculo entre las partes. “El costo total ronda entre 4% y 5% del valor fiscal o de referencia del inmueble, sin contar ese impuesto si aplica”, detalló Chejanovich.

Los gastos incluyen certificados registrales, aportes notariales, inscripción en el registro y eventualmente un estudio de títulos. Este último es clave si el donatario desea luego vender el inmueble sin trabas, aunque algunos lo omiten.

En comparación, una sucesión en CABA puede costar entre 11% y 20% del valor de mercado del inmueble solo por honorarios, sin incluir tasas y publicaciones. “La donación puede ser una opción más económica y eficiente”, destacó Arévalo.

Además, existe un impacto fiscal adicional si el receptor está adherido al Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP) y el donante no. La alícuota puede ser de 0,45% o 0,5% del valor según cada caso.

¿Quiénes pueden donar y recibir?

Las donaciones pueden hacerse a cualquier persona, tanto herederos forzosos como terceros. En este punto persisten criterios diversos. “Algunos operadores siguen considerando observables las donaciones a terceros, lo que genera inseguridad jurídica y rechazo de esas propiedades como garantías bancarias”, advirtió Chejanovich.

Según Arévalo, “el auge de estas operaciones se relaciona con el deseo de resolver en vida el destino del patrimonio. Pero la planificación debe considerar todos los bienes, no solo los inmuebles”.

Ventajas para evitar conflictos

Donar en vida permite prevenir disputas por herencias, sobre todo en contextos familiares tensos. “Las peleas no siempre se originan por el valor económico, sino por relaciones deterioradas, cuidados desiguales o problemas con yernos o nueras”, explicó Chejanovich. Al otorgar certeza jurídica a los hijos y evitar juicios, se gana en previsibilidad.

No obstante, no siempre es la solución ideal. “Debe analizarse cada caso. En algunos contextos puede ser más conveniente una indivisión hereditaria, un testamento o incluso un fideicomiso“, agregó.

Lo que se gana y lo que se pierde

El principal beneficio es la eliminación del proceso sucesorio y sus costos. Pero el riesgo es que el donante cede la titularidad y con ella el control patrimonial. Aunque se reserve el usufructo, no podrá vender ni hipotecar el bien. “Si la situación familiar cambia, o si necesita dinero para una urgencia, ya no podrá disponer del inmueble”, dijo Chejanovich.

También puede haber consecuencias fiscales si el donatario ya posee otras propiedades, o si alquila la vivienda y debe tributar por ingresos.

Una herramienta en expansión

Arévalo sostuvo que “la donación es una herramienta más dentro de una planificación sucesoria amplia. Hay casos donde conviene repartir en vida, y otros donde lo adecuado es organizar el traspaso mediante instrumentos como el fideicomiso”. Y agregó que “los escribanos hoy acompañan a las familias en procesos más personalizados, donde no se trata solo de evitar un juicio sino de evitar futuras disputas”.

Impacto en el mercado inmobiliario

La validez plena de los títulos por donación permitió incorporar más inmuebles al circuito de compra venta. “Antes, un bien donado era invendible. Hoy, si está bien instrumentado, puede venderse o usarse como garantía sin problema“, explicó Chejanovich.

Este cambio amplió la oferta inmobiliaria, en particular en segmentos medios. Propiedades donadas entre padres e hijos vuelven al mercado cuando los receptores no las ocupan o necesitan liquidez. Eso genera mayor movilidad y dinamismo.

Además, se observan desarrollos con participación familiar donde padres donan terrenos para construcción de viviendas destinadas a hijos. También se emplea la donación como estrategia para ordenar herencias complejas cuando hay múltiples bienes o ramas familiares.

Una tendencia consolidada

Con la modificación legal vigente, la donación dejó de ser un acto riesgoso para transformarse en una alternativa eficaz. Los escribanos coinciden en que el fenómeno seguirá en alza, sobre todo en un país con alta litigiosidad y familias que buscan reducir costos.

“La herencia puede ser un error de cálculo, como decía Franco Modigliani (se refiere al economista italoestadounidense y Premio Nobel, conocido por sus teorías sobre el ahorro y la herencia). Donar con información y asesoramiento puede evitarlo”, concluyó Chejanovich.