crecen las regulaciones y plataformas como Airbnb revisan su modelo de negocios

Ciudades turísticas como Madrid, Barcelona, Ámsterdam, Nueva York o París, entre otras, comenzaron a implementar en los últimos años restricciones a los llamados “alquileres vacacionales”, en su mayoría gestionados a través de plataformas como Airbnb y Booking, y en menor medida de Vrbo, Expedia, Agoda y HomeToGo.

La corriente anti turismo denuncia un aumento del precio de los alquileres tradicionales, que se han vuelto inalcanzables para los residentes. Esto se debe a que la proliferación de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler turístico reduce la oferta disponible para los habitantes locales.

También se vuelven más caros los precios de algunos productos más demandados por el turismo en negocios de cercanía que suelen ser los lugares donde los locales acostumbraban a hacer sus compras.

Para contrarrestar esta tendencia, muchas ciudades han introducido normativas específicas. Por ejemplo, en París solo se permite alquilar una vivienda principal hasta un máximo de 120 días al año. En Nueva York, las regulaciones impiden el alquiler de apartamentos completos por menos de 30 días si el propietario no reside allí durante la estadía.

En Madrid, donde existe un registro obligatorio para departamentos de alquiler a turistas, se exige que los apartamentos estén ubicados sólo en la planta baja de los edificios para evitar el tránsito por todos los pisos de personas que no viven en el lugar.

En Ámsterdam, desde 2021 se requiere un permiso especial para alquileres turísticos, y en determinadas zonas directamente se ha prohibido esta actividad.

En la isla española de Mallorca el problema estalló como un conflicto muy relevante. A punto tal que se estableció una moratoria turística que prohíbe la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional hasta fin de 2025, con posibilidad de extenderla. Esto significa que solo las viviendas con licencia previa pueden alquilarse legalmente por periodos cortos.

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En términos generales, las regulaciones en las diferentes ciudades suelen incluir también el registro obligatorio de los anfitriones ante autoridades locales, el pago de impuestos específicos y la obligación de cumplir con normativas de seguridad y convivencia.

En algunos casos, las plataformas digitales están obligadas a compartir información con las autoridades y a bloquear automáticamente las propiedades que no cumplan con esos límites legales.

Si bien el sector turístico en todos los casos mencionados representa una fuente de ingresos muy importante para toda la economía local, por sobre esto se impuso el interés de los residentes por proteger el derecho a la vivienda, preservar el tejido social de los barrios y evitar la interferencia excesiva del turismo en la vida cotidiana.

Esta situación llevó a que las plataformas empiecen a adaptar sus modelos de negocio a la nueva realidad. El caso más emblemático es Airbnb, la principal plataforma del mercado.

Cuenta con más de 150 millones de usuarios en todo el mundo que, según datos de 2024, le permitieron facturar más de u$s11.000 millones. La contracara del negocio, es decir los anfitriones que ofrecen sus propiedades equipadas por períodos cortos, sumaron más de 5 millones.

En un intento veloz por adaptarse a las nuevas reglas de juego, esta empresa con sede en California, Estados Unidos, comenzó a coordinar con las autoridades de algunas ciudades la verificación de la legalidad de los avisos publicados. Y cuando advierten que se rompe alguna regla local, esos avisos son eliminados.

El caso más reciente se dio en Mallorca, donde la plataforma sólo acepta un formato único para el número de registro o licencia que se exige para poder publicar un anuncio. Es decir, que ya no será necesario que las autoridades supervisen uno por uno los avisos, sino que el sistema mismo de Airbnb impide publicar una oferta de alquiler que no cuente con el código de registro.

En la misma ciudad Airbnb también lanzó una campaña educacional dirigida a la comunidad de anfitriones para instruirlos sobre los requisitos legales y las normas de convivencia que deben tener en cuenta a la hora de alquilar sus propiedades a través de la plataforma.

En Ibiza, Canarias y la región de Murcia, Airbnb ya había firmado acuerdos similares con las autoridades.

Pero Airbnb sabe que estos acuerdos atentan contra su propio negocio, aunque es poco lo que puede hacer para negar la realidad. Más aún, está sufriendo también una sangría de usuarios anfitriones, como también pasa en Booking, que mudan las ofertas de sus viviendas a redes sociales como Instagram y TikTok, donde hay más interacción de gente joven y los controles de las autoridades no han llegado todavía.

También se están beneficiando algunas plataformas con menor exposición, que tienen la oferta de alquileres como negocio secundario, como Orbitz, Travelocity, Priceline, Hotwire, GuestReady, Rentalia y Holidu, entre otras.

Todo esto se tradujo en una desaceleración de ingresos para Airbnb. El crecimiento en el número de huéspedes fue del 10% en 2024. Y cayó al 8% en el primer trimestre de 2025.

Frente a esto, la compañía se plantea modificar su modelo de negocio y sumar jugadores que hasta ahora fueron sus rivales: los hoteles.

El director ejecutivo de Airbnb, Brian Chesky, blanqueó esta decisión el mes pasado, como una estrategia para remontar su performance en países como España, Italia, Alemania, México, Brasil, China, India, Corea del Sur y Japón.

“Estoy seguro que a casi todos los hoteleros del mundo les encantaría tener a Airbnb como canal de distribución”, dijo Chesky, y volcó así el peso de la carga sobre sus ex competidores.

Chesky explicó que sólo 1 de cada 9 personas decide alquilar un Airbnb en lugar de un hotel y que su objetivo es captar a esos clientes potenciales. “Si pudiéramos lograr que una de esas nueve personas reservara un Airbnb, eso potencialmente duplicaría el tamaño de nuestro negocio”, comentó.

Este modelo lleva a Airbnb a rivalizar directamente con portales como Booking y seducir a los hoteleros para convertirlos en aliados y lograr que acepten comercializar sus habitaciones a través de la plataforma.